房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。那么该如何认定转租违约？房屋在转租时要注意哪些？小编为您整理相关知识，希望能对您有所帮助。

　　一、如何认定转租违约

　　对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物；对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。

　　相关法律规定：

　　《城市房屋租赁管理办法》第三十二条

　　违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

　　（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；

　　（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可以罚款；

　　（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。

　　二、房屋在转租时要注意哪些

　　不少人因为不了解法律对于房屋转租的相关规定，实施了房屋转租的行为，从而引发了法律纠纷。为了避免相关的纠纷，在房屋转租时，应注意以下问题：

　　（一）有下列情形之一的房屋不得转租

　　１、承租人拖欠租金的，如承租人拖欠出租人租金的，那么承租人就不能转租承租的房屋；

　　２、承租人在承租房屋内擅自搭建的；

　　３、预租的商品房。另外，租赁合同中未约定可以转租，如果出租人同意转租才能转租，出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

　　４、不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。

　　（二）承租转租房屋应注意的问题

　　首先，我们要注意二房东是否有正式的租赁合同。如有，在和转租人签定租赁合同时，应注意以下事项：

　　１、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同，我们要确保转租人的身份信息正确和是否具有转租的权限，以免上当受骗；

　　２、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担，如果不问清，有可能会因谁缴费而发生争议；

　　３、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用，以免被物管要求承担不应承担的费用；

　　４、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式　，并要求出租方提供租金收据，这些必须要清楚明白，以确保房屋转租期限在剩余的租赁期限；

　　５、应对能否转租做出约定；

　　６、要明确违约责任和违约的补偿标准；

　　７、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任；

　　８、应对提终止合约情况做出约定，并且，合同约定的内容不能超过主合同，比如主合同约定承租人只能使用约定的一间卧室，另一间不能使用，而从合同却明确约定承租人可以使用所有房间，那么，这部分会被认为是无效的。

　　以上就是小编为大家带来的关于“如何认定转租违约，房屋在转租时要注意哪些”的解答。依据我国合同法的规定，承租人未经出租人同意转租房屋的，转租合同是无效的，出租人可以解除租赁合同，造成次承租人损失的，由承租人负责赔偿。

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